Grondbeleid

Algemeen

De paragraaf grondbeleid is op grond van het Besluit begroting en verantwoording provincies en gemeenten (BBV) een verplicht onderdeel van de meerjarenprogrammabegroting (MJB). In de begroting en verantwoordingscyclus van de gemeente wordt elk jaar het grondbeleid opgenomen in zowel de jaarrekening als de meerjarenbegroting. In de meerjarenbegroting heeft de paragraaf de functie van een vooruitblik.

Deze vooruitblik beschrijft tenminste:

1. De visie op het grondbeleid in relatie tot de realisatie van de doelstellingen van de programma’s die zijn opgenomen in de gemeentelijke meerjarenbegroting.
2. De aanduiding van de wijze waarop de gemeente het grondbeleid uitvoert.
3. De actuele prognose van de te verwachten resultaten van de totale grondexploitatie.
4. Een onderbouwing van de geraamde winstneming.
5. Beleidsuitgangspunten omtrent reserves voor grondexploitatie in relatie tot de risico’s die daaraan verbonden zijn.

Ad 1. en 2. Visie en wijze uitvoering grondbeleid

De hoofddoelstelling van het gemeentelijk grondbeleid blijft onveranderd: het grondbeleid ondersteunt de ruimtelijke ontwikkeling van de stad.

De missie van het grondbeleid is om op basis van een faciliterende of actieve rol, en waar nodig met inzet van financiële en juridische instrumenten, bij te dragen aan een evenwichtige en duurzame gebiedsontwikkeling van Purmerend. Zodoende wordt een bijdrage geleverd aan gebiedsontwikkelingen met zowel ruimtelijke en maatschappelijke als financiële meerwaarde voor de stad.

In het derde kwartaal van 2019 is de nieuwe nota grondbeleid (met de ondertitel: ‘Afwegingskader voor ruimtelijke ontwikkelingen’) vastgesteld. In deze nota is vastgelegd op welke manier er invulling wordt gegeven aan het afwegen van belangen, het fasegewijs werken en het creëren van zowel ruimtelijke, financiële als maatschappelijke meerwaarde binnen gebiedsontwikkelingen. Ook is vastgelegd dat de voorkeursrol van de gemeente het regie-faciliterend grondbeleid is en dat de gemeente, onder een aantal specifieke benoemde voorwaarden, de inzet van actief grondbeleid kan overwegen. Ter ondersteuning van het faciliterend grondbeleid heeft de gemeente eveneens haar eigen beleidskader voor kostenverhaal geactualiseerd.

Ad 3., 4. en 5. Meerjarenprogramma Grondexploitaties

De gemeente Purmerend kent in aanvulling op de begroting en de jaarrekening het meerjarenprogramma grondexploitaties (MPG). Het MPG is een rapportage waarin informatie wordt gegeven over de voortgang van gebiedsontwikkelingen binnen Purmerend. Dit betreft zowel de eigen gemeentelijke grondexploitaties (actief grondbeleid) als de ontwikkeling van private plannen (faciliterend grondbeleid). In het MPG wordt teruggekeken op het afgelopen jaar, maar ook vooruitgekeken naar de komende jaren. Het MPG biedt overzicht over de ontwikkeling van het totale woningbouwprogramma en de totale bedrijventerreinontwikkeling in Purmerend. De te verwachten ontwikkelingen in de projecten worden zowel financieel als programmatisch vertaald. Voor de grondexploitaties wordt tevens per project verantwoord welke maatschappelijke doelen bereikt zijn. De publicatie van het MPG vormt de laatst bekende bedrijfseconomische barometerstand rond de ruimtelijke plannen en ontwikkelingen. In de financiële paragrafen van het MPG wordt dieper ingegaan op de onderbouwing voor de gebruikte parameters voor de actualisatie van grondexploitaties, zoals kostenstijging en opbrengstenstijging, de tussentijdse winstnemingen zoals verplicht gesteld door de Commissie BBV, de bestemmingsreserve gronden en de specifieke voorzieningen in het kader van de Nota Gebiedsoverstijgend Kostenverhaal Purmerend (GKP). Dit zijn de voorzieningen: Sociale woningbouw (SW), Parkeren Centrumgebied en Mobiliteit & Groen (M&G). De raad heeft het MPG 2019 op 26 juni 2019 vastgesteld.

Wat willen we regelen in deze paragraaf?

De paragraaf Grondbeleid is geen middel om ‘nieuw beleid’ vast te stellen. Nieuw beleid wordt conform de daarvoor geldende processen en procedures vastgelegd. Deze paragraaf is het middel bij uitstek om actuele ontwikkelingen in beeld te brengen en nader uit te werken. Hierna volgt een overzicht van enkele actuele ontwikkelingen.

Actuele ontwikkelingen

1. Omgevingswet/Omgevingsvisie
2. Ladder duurzame verstedelijking
3. Macro economische ontwikkelingen
4. Ontwikkelingen in lopende projecten
5. Vennootschapsbelasting

Ad 1. Omgevingswet/Omgevingsvisie

Momenteel is een stelselherziening voor het omgevingsrecht in voorbereiding.

De Omgevingswet vormt daar een onderdeel van en die zal naar de huidige verwachtingen per 1 januari 2021 in werking treden. Alsdan is voor gemeenten sprake van een Omgevingsvisie. Deze komt in de plaats van de structuurvisie. Een Omgevingsvisie bevat een beschrijving van de hoofdlijnen van de kwaliteit van de fysieke leefomgeving, de hoofdlijnen van de voorgenomen ontwikkeling, het gebruik, het beheer, de bescherming en het behoud van het grondgebied en tenslotte de hoofdzaken van het voor de fysieke leefomgeving te voeren integrale beleid. Het aan de raad aan te bieden ‘plan van aanpak Omgevingsvisie’, naar verwachting in het vierde kwartaal van 2019, geeft in combinatie met een update van de agenda Purmerend 2040 hierover meer duidelijkheid.

Naast de invoering van de Omgevingswet vindt de herziening van de Onteigeningswet en de Wet Voorkeursrecht Gemeenten plaats via de zogenaamde aanvullingswet Grondeigendom, waaraan momenteel ook wordt gewerkt. Hierin is tevens aandacht voor (vrijwillige) stedelijke kavelruil. Het nieuwe stelsel biedt mogelijkheden om als lokale overheid flexibeler te kunnen inspelen op ruimtelijke en maatschappelijke ontwikkelingen. De mate van flexibiliteit heeft invloed op het grondbeleid en de wijze waarop de gemeente met haar grondvoorraad wil omgaan.

Ad 2. Ladder voor duurzame verstedelijking

De ladder voor duurzame verstedelijking is een instrument waarmee vraag en aanbod van stedelijke functies op elkaar worden afgestemd. Doel is goede ruimtelijke ordening in de vorm van een optimale benutting van de binnenstedelijke ruimte in stedelijke gebieden. De ladder is als motiveringseis in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) opgenomen. De gemeenten hebben met de provincie Noord-Holland onder andere afspraken gemaakt ten aanzien van bedrijventerreinen en woningbouwproductie. Deze laatste afspraken zijn bijvoorbeeld vastgelegd in het RAP (Regionaal Actie Programma). Een blijvende monitoring op de regionale afspraken is essentieel. Hiermee wordt voorkomen dat projecten juridisch gedwarsboomd (kunnen) worden op de uitvoering. Een bestemmingsplan, dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling in de vorm van een uitleggebied mogelijk maakt, moet verplicht vergezeld gaan van een toelichting waarin de toets aan de ladder is beschreven. Dit is met name van belang voor locaties die aan de rand(en) van Purmerend zijn gelegen.

Ad 3. Macro economische ontwikkelingen

Voor Purmerend bieden de economische ontwikkelingen in Metropoolregio Amsterdam op steeds meer terreinen een groeiend perspectief. Door de stijgende vraag naar woningen zijn de afgelopen jaren de VON (vrij op naam)-prijzen sterk gestegen. De grondprijzen in lopende grondexploitaties profiteren daarvan.

Een belangrijke oorzaak van de stijgende vraag naar woningen is de aanhoudende lage hypotheekrente, de groei van woningzoekenden en een groeiende werkgelegenheid in de regio en dan met name in Amsterdam. Vanwege de explosieve vraag naar woningen stijgen de bouwkosten en grondstoffen worden schaars, waardoor de bouwproductie stagneert en de prijzen nog verder zullen stijgen met als gevolg dat de woningen voor bepaalde bevolkingsgroepen onbetaalbaar dreigen te worden. Het bedienen van de lokale woningmarkt staat daarmee onder druk. De krapte op de koopwoningmarkt en de sterke stijging van koopprijzen leidt tot een afname van vertrouwen in de koopwoningmarkt; men verwacht minder gunstige koopomstandigheden en een minder gunstige koopprijsontwikkeling.

Ad 4. Ontwikkelingen in lopende projecten

In tegenstelling tot de landelijke trend dat vanwege de alsmaar stijgende woningenprijzen de vraag afneemt blijft op de Purmerendse woningmarkt de vraag naar woningen hoog. Daarbij valt op dat de vraag naar dure woningen wat stagneert. In Kop West merken we dat bij de verkoop van de laatste particuliere bouwkavels in bouwveld D. Voor het grote bouwveld F is de verwachting, dat de bouw hiervan (met ca. 170 woningen) in 2020 zal starten. Het woningprogramma bestaat uit huur en koop. In 2019 is bouwveld E in de markt gezet. Binnenstedelijk zet de woningbouwbehoefte zich ook door, vooral particuliere ontwikkelaars starten of zijn getart met de planuitwerkingen om aan de groeiende woningvraag te voldoen. Voor een aantal locaties zijn onderhandelingen gestart, gaande of in een afrondende fase. Dit geldt ook voor in het bezit van de gemeente zijnde locaties. De vraag naar bouwkavels voor bedrijven op Baanstee Noord blijft vanaf 2016 een stijgende lijn vertonen. Op basis van deze trend is voor 2019 het verwacht aantal te verkopen bouwgrond in Baanstee Noord op 3,2 ha vastgesteld. In 2018 is ca. 3 ha verkocht. Dat komt overeen met de verwachting zoals opgenomen in de grondexploitatie.

Ad 5. Vennootschapsbelasting (Vpb)

Gemeenten dienen sinds 2016 aangifte vennootschapsbelasting (Vpb) te doen voor fiscale ondernemingsactiviteiten, indien aan bepaalde voorwaarden wordt voldaan. De grondexploitaties in de gemeente Purmerend zijn activiteiten die kwalificeren als fiscale onderneming. Reeds voor de invoering van de Vpb-plicht voor overheidsonderneming is met een externe adviseur een traject gestart voor het fiscaal beoordelen van de grondexploitaties. Momenteel bestaat er nog geen volledige duidelijkheid over de fiscale standpunten van de Belastingdienst. Dit speelt landelijk. Naar het zich nu laat aanzien, is de verwachting dat de fiscale resultaten van de grondexploitaties niet direct zullen leiden tot een Vpb-last.